🧠 Quand la retraite frappe à ta porte

Après plus de 40 ans à travailler pour la même banque, mon père a récemment pris sa retraite. Le plus content dans l'histoire c'est le chien, qui ne comprend pas pourquoi son humain préféré est maintenant beaucoup plus disponible qu’avant, mais qui s’en réjouit.

Afin de se permettre son circuit de retraité quotidien (parc, café, plage), il y a eu beaucoup d’anticipation de la part de mon père.

Compter uniquement sur sa pension obligatoire ? Très peu pour lui.
Il sait qu’elle dépend des vents politiques, et il ne compte pas attendre, plein d’optimisme, que la tempête l’épargne. Son plan : l'immobilier locatif.

Un appartement acheté il y a des années, et un locataire fiable qui lui verse un loyer une fois par mois.

Contrairement à mon père, pas d’investissement immobilier pour moi, je prépare ma retraite avec des ETF.

Alors qui de nous deux a raison ? Est-ce qu'un loyer est plus sûr qu'un portefeuille qui fait le yo-yo ? Combien rapporte vraiment un appartement une fois les charges payées ? Et comment transformer tes ETF en revenu le jour où tu arrêtes de travailler ?

On fait le tour de la question ce mois-ci, avec deux plans et deux générations.

La pension de retraite obligatoire ne suffit pas ?

Le taux de remplacement moyen des pensions publiques dans l'Union européenne va passer de 45 % du salaire brut moyen en 2022 à 41 % en 2045 selon une étude du BCG publiée en septembre 2026.

Ça va, 4 points, ce n’est pas énorme ?
Si : environ 1 600 € de moins par an, soit plus de 30 000 € sur 20 ans de retraite.

Selon Eurostat, le salaire brut moyen dans l'Union européenne était d'environ 39 800 € par an en 2024. Au taux de 41 %, on tombe à environ 16 300 € par an, soit un peu moins de 1 360 € brut par mois. Oui brut, car une fois à la retraite, les impôts sur les revenus sont toujours au rendez-vous.

Cette tendance à la baisse du taux de remplacement des revenus est principalement démographique.

Aujourd'hui, il y a environ trois actifs pour financer chaque retraité en Europe, et il y en aura moins de deux d'ici 2045.

La France est déjà à 1,78 cotisant par retraité en 2024, contre 2,14 en 2002, selon la Sécurité sociale.

On vit plus longtemps dans de meilleures conditions (tant mieux !) et on fait moins d'enfants. On se retrouve donc avec des budgets serrés quand il s'agit de payer les retraites car d’un côté il y a moins de personnes qui cotisent, et de l'autre des seniors qui vivent de plus en plus longtemps.

Cette tendance inquiète et c’est pourquoi de plus en plus de personnes préfèrent prendre ce sujet en main afin de se garantir un complément de revenus une fois à la retraite.

Et c'est là que nos deux plans entrent en scène.

Le plan de mon père : appartement à louer

Je vais te présenter un profil fictif car mon père tient à la confidentialité de ses données.

Hicham a 64 ans, il habite dans une petite ville. Il y a 25 ans, il a acheté un T2 à crédit. Le prêt est remboursé depuis quelques années et l'appartement vaut aujourd'hui environ 250 000 €.

Le locataire lui verse 800 € de loyer.

Sur le papier, ça fait 9 600 € de loyers encaissés par an, sauf qu'il faut y déduire des coûts et charges.

*Hypothèse simplifiée : tranche marginale d’imposition de 30% et régime micro-foncier.
** Les revenus fonciers sont soumis à des prélèvements sociaux de 17,2%

Cela donne un peu plus de 334 € net par mois. 

C'est un bon coup de pouce, mais on est loin des 800 € du départ. Rapporté à la valeur de l'appartement, ça donne un rendement net d'environ 1,6 % par an.

Les avantages de ce plan

Pendant sa vie active, mon père a profité de l'effet de levier : il a acheté un bien immobilier avec l'argent de la banque, et ce sont en partie ses locataires qui ont remboursé le crédit (quand le bien n’était pas vacant).

Le loyer est régulièrement revalorisé pour suivre l’inflation à long terme, et surtout, mon père ne voit pas son épargne fluctuer au gré des marchés financiers, vu que l’appartement n’est pas quotidiennement évalué comme à la bourse.

Alors depuis qu’il a un locataire stable et fiable, il dort tranquillement le soir.

Ce qui fragilise le plan

Une grosse partie de son patrimoine est mobilisée sur un seul bien, dans une seule ville. Un locataire qui ne paie plus, un ravalement de façade voté, une catastrophe climatique et c'est une année de loyers qui s'envole.

S'il a besoin de 20 000 € pour les études de ses enfants ou changer de voiture, il ne peut pas vendre la salle de bain. C'est tout ou rien, avec des mois de délai et des frais à la clé.

Mon plan : un tiroir par horizon

Contrairement à mon père, je n'ai pas de placement immobilier. J'ai organisé mon épargne selon les différents moments où j'en aurai besoin.
Mon épargne est donc classée dans trois “tiroirs”.

Pour ma retraite, des ETF. 

C'est mon objectif numéro un quand j'investis en bourse car il s'y prête bien.

À long terme, les marchés ont tendance à croître et j’ai une trentaine d’années devant moi. Sur une période aussi longue, les baisses ont le temps d'être absorbées et les gains composés ont suffisamment de temps pour faire leur magie.

Avec des ETF indiciels, mon épargne est diversifiée sur des milliers d'entreprises dans différents secteurs et différentes régions géographiques, à des frais très abordables.

Des bons d'État, à moyen terme

J'habite en Autriche, et pour des raisons de facilité j'ai choisi des bons d’État autrichiens : un titre que l’État vend directement aux particuliers.

Les rendements sont beaucoup moins intéressants qu'en bourse (2,45% à 2,85% annuel brut en ce moment), mais j'accepte ce rendement car ma priorité avec cette poche est d’avoir une épargne accessible.

Je souhaitais aussi me familiariser avec cette classe d'actif pour apprendre à sécuriser les gains issus des ETF vers des placements moins risqués mais plus rémunérateurs que les livrets d’épargne.

Ce que je fais pour ce “tiroir” : l’épargne est placée à court terme sur des bons renouvelables allant d’un à douze mois. Il n’y a pas de frais, les impôts sont directement prélevés sur les gains et quand la période expire je peux choisir entre retirer cette épargne ou renouveler le placement pour une période similaire.

En France, les équivalents pour ce tiroir-là seraient les comptes à terme.

(Informez-vous bien sur les conditions, frais et modalités avant de passer à l’action !)

Livrets pour l’épargne de précaution

L'argent dont j'ai potentiellement besoin demain ou la semaine prochaine doit être disponible rapidement et ne pas mettre mes objectifs long terme en danger.

Ici mon épargne est moins bien rémunérée que sur les bons d’État, c’est pourquoi je ne garde que l’équivalent de quelques mois de dépenses dessus.

Je te recommande de (re)lire cette édition sur la méthode des compartiments, ou la page 56 du livre si jamais tu souhaites mieux comprendre comment déplacer l'argent d'un tiroir à l'autre au fur et à mesure que l’échéance d'un projet se rapproche.

Le jour J : un loyer ou des retraits ?

Avec un portefeuille d’ETF, il existe deux grandes façons de se verser un revenu.

La première : toucher des dividendes

On choisit des ETF dits « distribuants », qui reversent régulièrement une partie des bénéfices des entreprises qu’ils contiennent.

Sur le papier, ça ressemble à un loyer : l’argent tombe sur ton compte sans que tu aies à vendre quoi que ce soit. La différence, c’est qu’un loyer est fixé dans un bail, alors qu’un dividende ne l’est pas : les entreprises décident chaque année de ce qu’elles reversent, et lors d’une crise, elles peuvent le réduire, voire le supprimer. 

Pour obtenir un revenu confortable uniquement avec des dividendes, il faut généralement un capital très important, d’où l’intérêt de commencer quelques décennies avant d’en avoir besoin.

La seconde : vendre quelques parts, régulièrement. 

On choisit plutôt des ETF dits « capitalisants », qui réinvestissent automatiquement les dividendes au lieu de les verser.

Ton portefeuille prend de l’ampleur au fil des décennies, et tu décides quand te verser un revenu : tu peux vendre une petite partie de tes parts, chaque mois, chaque trimestre ou une fois par an, selon tes besoins, pendant que le reste continue de travailler.

Avec 300 000 € investis, retirer 4 % par an représente environ 12 000 €, soit 1 000 € par mois. Le point de vigilance, c’est qu’en période de baisse des marchés, vendre revient à céder des parts à prix réduit, d’où la nécessité d’avoir une épargne sécurisée de côté, pour éviter de vendre au pire moment.

Alors, quelle option choisir ?

La pierre ou les ETF ? Comme tu peux le comprendre, cela dépend de toi.

L’investissement locatif offre un revenu régulier tant que le locataire reste et paye bien son loyer. Les coûts associés sont élevés mais tu peux bénéficier du levier qu’est le crédit immobilier pour développer ton patrimoine et ton investissement est tangible.
Si les problèmes de locataire te pèsent, tu pourras toujours essayer de revendre ton bien afin de financer ta retraite.

L’investissement en ETF offre de la flexibilité. Tu peux commencer avec de petites sommes afin de tester et confirmer si cette approche te convient. Si c’est bien le cas tu peux très facilement mettre en place un plan d’épargne programmé, afin d’investir de façon automatique et régulière pour te constituer le capital nécessaire une fois à la retraite.

Je pense que le seul piège dans cette histoire est de ne pas avoir de plan quand on voit plusieurs facteurs qui s’accumulent : dépenses publiques de plus en plus élevées pour les retraites, une espérance de vie globalement plus longue, une natalité en baisse et moins d'actifs pour financer ce système.

Encore une fois, le meilleur plan est celui que tu comprends et que tu mets en place.
Il est normal, et même attendu, que tu l’adaptes avec le temps pour qu’il continue de correspondre à ta situation et tes projets.

N'hésite pas à répondre à ce mail, je lis toutes vos réponses.

Prenez soin de vous,
Nessrine

Liens et sources utilisés pour cette édition

• Boston Consulting Group (2026). Europe's Retirement Savings Gap. bcg.com

• Eurostat (2025). Average full-time adjusted salary per employee, 2024. Repris par Euronews

• Sécurité sociale. Ratio de dépendance démographique 2024.

Rappel important : Ce contenu est uniquement éducatif, pas un conseil d'investissement. Pensez à faire vos propres recherches avant de vous lancer.
Et souvenez-vous que tous les placements, ETF inclus, comportent des risques de perte en capital.